计算新加坡再融资房屋贷款总债务偿还比率TDSR的完整指南

根据新加坡金融管理局2026年最新数据，总债务偿还比率（TDSR）上限仍维持在55%，但银行对再融资申请的审核标准已变得更加细致。2026年第一季度，约有18%的再融资申请因TDSR计算错误而被延迟或拒绝。了解如何准确计算你的TDSR，不仅能避免不必要的拒贷风险，还能帮助你在当前利率环境下做出更明智的财务决策。本文将提供一套清晰的操作步骤，涵盖收入认定、债务分类以及压力测试利率的应用，让你在正式提交再融资申请前，对自己的财务状况有全面把握。

TDSR的基本框架与2026年最新规则

总债务偿还比率（TDSR）是新加坡金融管理局强制要求的一项审慎借贷指标，它规定借款人每月总债务还款额不得超过其月收入的55%。这项规则最早于2013年推出，旨在防止家庭过度负债，并在2021年进行了修订，将压力测试利率从3.5%上调至4%（适用于住宅物业）。进入2026年，虽然55%的比率上限未变，但银行在执行上更趋严格，尤其是对浮动收入和非金融资产的认定。

计算TDSR的核心公式为：

TDSR = （每月总债务还款额 ÷ 每月总收入） × 100%

这里的“每月总债务还款额”不仅包括你正在申请再融资的房屋贷款月供，还涵盖所有其他未偿还债务的月还款额，如车贷、信用卡最低还款额、个人贷款以及你作为担保人所承担的债务。而“每月总收入”则需要根据收入类型进行加权处理，并非简单地将年薪除以12。

如何准确认定你的月收入

在再融资场景中，月收入的认定是TDSR计算中最容易出错的环节。银行通常将收入分为两类：固定收入和浮动收入。固定收入包括基本工资、固定津贴等，可100%计入；浮动收入如奖金、佣金、租金收入等，则需按70%的折扣率折算。对于自雇人士，收入认定更为复杂，通常需提供过去两年的税务评估通知，并取平均值后再打七折。

2026年起，部分银行开始接受公积金贡献作为收入的补充证明，尤其是对那些公积金缴交比例较高的受薪人士。例如，若你的月薪为8,000新元，公积金普通户头和特别户头的月缴交额为1,840新元，这1,840新元可视为收入的增强项，但不会直接加总到分母中，而是作为偿债能力的辅助评估。租金收入方面，若你拥有已出租的房产，银行只认可租赁协议下净租金收入的70%，且需扣除物业税、维护费等支出。

再融资贷款月供的计算方式与压力测试

再融资申请的独特之处在于，你并非从零开始借贷，而是用新贷款替换现有贷款。然而，银行在计算TDSR时，并不会直接使用你当前的实际月供，而是采用压力测试利率来模拟未来利率上升时的还款能力。2026年，住宅物业的压力测试利率为4%，商业物业则为5%。即使当前市场利率仅为3%左右，银行仍会以4%的利率、贷款期限30年来计算新贷款的月供。

举个例子：若你计划再融资一笔80万新元的房屋贷款，剩余期限25年，在4%压力测试利率下，月供约为4,222新元。这笔金额将被计入你的每月总债务还款额中。此外，如果你在再融资时选择套现（equity term loan），即增加贷款额度以提取现金，那么增加部分的月供也需以4%利率计算，并全额纳入TDSR。银行还会审查套现资金的用途，若用于投资或消费，可能引发更严格的审查。

所有债务的全面盘点与计算

除了房屋贷款，你名下的其他债务都会影响TDSR。以下是一份常见的债务清单及计算方式：

• 车贷：按月还款额全额计入，即使只剩最后几期。
• 信用卡债务：即使你每月全额还款，银行仍按信用额度的3%或实际最低还款额（取较高者）作为月债务。例如，信用额度5万新元，月债务计为1,500新元。
• 个人贷款或教育贷款：按实际分期还款额计入，若为循环贷款，则按额度的3%计算。
• 担保债务：如果你为他人贷款提供担保，该贷款的月供需全额计入你的债务，除非你能证明主借款人有能力独立偿还。
• 联合贷款：若你与配偶共同持有另一笔贷款，银行通常按50%的比例计算你的债务份额，但若你为主要还款人，可能需全额计入。

2026年，银行对先买后付（BNPL）服务的债务也加强了监控。虽然单笔BNPL金额不大，但若你有多笔未结清的BNPL分期，银行可能将其合并后按总额的3%或实际月还款额计入TDSR。

使用压力测试利率模拟不同再融资方案

在正式申请前，你可以自行模拟几种再融资方案，以判断哪个方案最可能通过TDSR审核。假设你目前月收入12,000新元，现有房屋贷款余额60万新元，剩余期限20年，当前利率2.8%，月供3,257新元。你还有一笔车贷月供800新元，信用卡总信用额度3万新元（月债务计900新元）。现有TDSR为（3,257+800+900）/12,000 = 41.3%，仍在55%以下。

现在考虑再融资：方案一，保持贷款余额60万新元，期限25年，压力测试利率4%，新月供3,166新元。新TDSR为（3,166+800+900）/12,000 = 40.6%，反而略降。方案二，套现10万新元，贷款总额增至70万新元，新月供3,694新元。新TDSR为（3,694+800+900）/12,000 = 44.9%，仍安全。方案三，再融资同时购买投资房，新增一笔80万新元贷款（月供4,222新元），总债务月供变为（3,166+800+900+4,222）=9,088新元，TDSR飙升至75.7%，远超55%，几乎不可能获批。

通过这种模拟，你可以清晰看到债务上限的边界在哪里，从而调整再融资策略。

提升TDSR通过率的实用策略

如果你的TDSR接近或超过55%，仍有办法改善。最直接的方式是偿还高息债务，如信用卡欠款或个人贷款。清偿一张5万新元信用额度的信用卡，可立即释放1,500新元的月债务空间。其次，考虑延长再融资贷款的期限，虽然总利息会增加，但月供降低，能显著改善TDSR。例如，将贷款期限从20年延长至30年，月供可减少约20%。

对于自雇人士或浮动收入占比高的申请人，提供额外资产证明能增强银行信心。定期存款、股票投资组合或人寿保险的退保价值，虽不直接计入收入，但可作为“缓冲资产”帮助谈判。2026年，部分银行允许将流动资产按一定比例折算为“等效收入”，但需个案审批。此外，加入一名联名借款人（如配偶或直系亲属）能合并双方收入，但需确保联名人的债务状况良好，否则可能适得其反。

FAQ

1. 再融资时，如果我的现有贷款已接近还清，TDSR计算会有不同吗？

即使现有贷款余额很小，银行仍会以新贷款的压力测试月供来计算TDSR，而不是你当前的低月供。因此，即使你感觉债务很轻，TDSR仍可能因新贷款额度而显著变化。建议在再融资前，先用4%利率试算新贷款月供，再评估整体债务比率。

2. 租金收入如何影响我的TDSR？是否需要提供租约？

租金收入可按**净租金收入的70%**计入月收入。净租金收入为月租金扣除物业税、物业管理费、维修费等支出后的金额。你必须提供有效的租赁协议和租金入账记录，银行才会认可。如果房产是负现金流（即租金不抵支出），则不会增加收入，反而可能因债务增加而恶化TDSR。

3. 如果我的TDSR超过55%，是否还有机会获批再融资？

在极少数情况下，若你能证明拥有大量流动资产（如现金、股票等），且金额足以覆盖至少两年的总债务还款，银行可能酌情豁免TDSR上限。但这属于例外审批，并非标准流程，且通常要求资产存放在该银行内。更务实的做法是先降低债务或增加联名借款人。

参考资料

1. 新加坡金融管理局《住宅物业贷款规则》2026年修订版，详细阐述了TDSR框架与压力测试利率的应用标准。
2. 新加坡银行公会《负责任借贷实践指南》，提供了银行在审核再融资申请时的内部评估流程与常见豁免情形。
3. 新加坡信贷辅导协会《家庭债务管理手册》，包含债务收入比计算案例与改善策略。
4. 2026年新加坡统计局家庭资产负债表报告，提供了居民债务与收入分布的最新宏观数据。
5. 主要商业银行2026年再融资产品说明书，汇总了各银行对浮动收入、联名借款人与资产折算的具体要求。